近日，有市场消息称，李嘉诚旗下的长实集团（01113.HK）已与汇丰银行接触，希望接手龙光集团（03380.HK）与合景泰富（01813.HK）共同开发的香港凯玥项目相应债权。据了解，龙光与合景泰富曾以凯玥项目作为抵押担保，从汇丰银行等银团获取102亿港元开发贷。

　　6月26日，接近合景泰富和龙光的相关知情人士分别向《华夏时报》记者证实了上述消息，但长实是否会成功接手该项目，目前仍未知。此外，上述相关知情人士还表示：“据接近银团人士称，项目一直如期付息，正常运作，长实在两家房企重组关键时刻，主动提出向银行收购债权，并称汇丰是这次收购的主动推动者。”

　　“此事一旦成功，失去豪宅项目的增信和造血，龙光、合景境外债务重组将严重受阻，未来，两家民企、其余大量债权人利益都受到损害，甚至保交付都或被影响。”相关知情人士向记者说道。

　　2022年8月，龙光暂停支付境外债；今年5月，合景泰富美元债违约。据记者了解，龙光和合景泰富目前正在与债权人就境外债务重组一事进行谈判，而凯玥是放在境外债重组方案中的一项优质项目，同时也是两家公司和债权人谈判的重要基础。

　　对此，有业内人士称，长实此举有“趁火打劫”之意。但也有其他业内人士表示，是正常的商业行为，大家都希望低买高卖。那长实为何看上凯玥项目，其考量的维度又是什么，《华夏时报》记者于6月26日向长实集团发送相关采访提纲，截至发稿尚未收到回复。

　　多人争夺的“肥肉项目”

　　有业内人士对香港凯玥项目作出这样的评价：这是一个曾经多人争夺的“肥肉项目”。

　　据了解，凯玥项目位于香港岛南区鸭脷洲，位置优越，背山靠海，建筑面积达76万平方呎（约7万平方米）。2017年2月，龙光与合景泰富联合体以168.55亿港元中标该地块，击败长实地产等13名对手。值得一提的是，该地块最终的成交价比当时市场预估的出价区间还要高出超10亿港元，也是当时香港成交总价最高的单幅地块。

　　2022年11月上旬，龙光与合景泰富正式将其命名为“The Corniche凯玥”。彼时，距离该项目拿地已超过五年。2023年1月，该项目首次对外销售，总共推售295套住宅，主打户型3—4房，有顶复、大平层及平台花园等户型，实用面积约1340—9663平方呎（约124—898平方米）。

　　对于拿地超5年才入市，有接近合景泰富的知情人士对此评价：经过5年多精雕细琢打造，凯玥依靠半山与海景，景观资源得天独厚，以及强大产品力稳坐超级豪宅宝座。不过，从销售情况来看，凯玥项目去化不如市场预期，其从今年1月正式开盘至今仅售3套房源，销售回款约5.32亿港元。

　　公开资料显示，凯玥项目的总销售面积为67.3万平方英尺，而其今年4月的成交尺价为约五万港元，以此推算，该项目的估值折合人民币约300亿元。

　　而促使长实集团触碰凯玥项目的契机便是其背后的开发贷。龙光和合景泰富拿地之后，便向由汇丰等银行组成的银团获取102亿港元开发贷。相关知情人士透露，目前凯玥给银团债券兑付情况一切正常，项目运作也一切正常。

　　相关知情人士进一步表示：“本来一切向好发展，近期却有接近银团人士称，长江实业主动向银团提出，意欲收购这笔约102亿港元贷款的多数权益。其他银行本没有出手该项目的计划，只是长实的手伸得太长，汇丰配合。”

　　龙光、合景泰富债务重组的关键时刻

　　值得一提的是，长实集团拟接手香港凯玥项目相应债权一事，近段时间引发市场热议。

　　虽然凯玥销售并不理想，但是据业内人士透露，这个项目可售面积约在数百亿港元，长期对合景泰富、龙光造血回血，解决债务危机，都效果显著。

　　如果是正常企业间项目的股权收并购，长实集团对凯玥项目感兴趣也无可厚非。但据记者了解，引起市场热议的原因在于，目前合景泰富和龙光正处于债务重组的关键时刻，而长实这时却“把手伸向了凯玥”。2022年8月，龙光暂停支付境外债；今年5月，合景泰富美元债违约。

　　5月14日晚，合景泰富发布内幕消息公告表示，本公司发行于2024年到期的6.0厘优先票据（2024年1月票据），根据相关条款，该票据本金额的15%连同其应计及未付利息于强制赎回日期（即2023年5月14日）到期及应付。截至公告日，合景泰富尚未支付该部分本金1.19亿美元，构成违约事件。同时，合景泰富表示，鉴于目前的挑战，本集团认为应为其所有持份者的利益即时探寻目前境外债务状况的全面解决方案，以确保本集团可持续经营。

　　此外，据相关媒体报道，6月11日，持有龙光集团美元债的债权人称，龙光集团首席债务管理官保国武在日前召开的电话会议上表示，该集团考虑在重组方案中再增加约15个项目作为支付重组项目的资金。加上此前已放入重组方案的6个项目，龙光集团预计将有约21个项目放在重组方案中。

　　那如果长实收购了凯玥项目的债权，会对龙光和合景泰富的境外债务重组有什么影响？

　　6月26日，地产经济学家邓浩志向《华夏时报》记者指出，目前上述两家内地房企情况并不乐观，包括其集团融资，项目工程进度，业主口碑等多方面都传出负面新闻。此次两家公司在香港的重磅项目如不能按计划妥善处理，不排除被“贱卖”的可能，届时两家公司的状况多半会雪上加霜。

　　“合景和龙光暂时无力还债，正推动境外债务重组，包括凯玥的债务。如果由长实接手，担心对方会反对重组，最终逼使项目拍卖转让易主。”邓浩志说道。

　　同时，据相关媒体报道，保国武也表示，龙光和合景正试图阻止凯玥项目债权行进行出售贷款。只有项目开发才能切实提供现金流用于清偿债务，如果失去该项目，龙光的离岸债重组将变得非常困难。

　　而克而瑞也曾指出，房企债务重组完成之后，中长期的“回血”自救才是关键。出险房企仍应以保交付为主要目标，积极营销、促进销售去化及现金回笼，修复基本盘，依靠销售回款提升自身“造血能力”，才能真正摆脱困境。

　　或将引起银行效仿出售债权

　　需要注意的是，汇丰银行在此次事件中扮演的角色也引起了市场的讨论。有知情人士表示，汇丰就此事主动召集其他银行开会，存在推动事件进展的嫌疑。

　　同时，还有消息人士指出，汇丰与长实接触一旦产生效应，其作为中外投资界标杆，一系列中外资银行很可能效仿出售债权，像龙光、合景债务重组计划内一系列数十家金融机构与上百名债权人的利益，将直接受损。

　　还有业内人士表示，如果长实真的瞄准合景泰富与龙光集团旗下的凯玥项目，并通过回收银团债权的方式，一旦成功，将会用少量现金撬走困难房企手上优质项目杠杆。而在这种资本操作下，原本可以通过正常境外债重组手段，用时间换空间的困难民企，将会失去优质项目增信和长期销售升值“造血”。

　　此外，邓浩志也提到，李嘉诚及其商业帝国并不像传统房地产开发商，而更像类似巴菲特的投资人。只要有利可图的项目，房地产周边甚至非房地产业务他也会进行大规模投资。过去几十年，已经证明了其独到的眼光和时机把握能力。

　　除了凯玥项目外，长实集团今年5月还提出收购一家英国上市的房地产投资信托基金。据相关媒体报道，长实5月透过子公司WELLNESS UNITY LIMITED收购英国上市的房地产投资信托基金Civitas Social Housing，每股现金代价80便士（约7.94港元），总代价4.85亿英镑（约48.11亿港元）。

　　长和集团主席李泽钜长女、长实企业业务发展部经理李思德表示，已取得Civitas Social Housing逾64%已发行股本，同时将是次交易的表决权水平由75%下调至逾50%。由于50%门坎已达成，故此长实宣布收购要约为无条件。

　　长实集团近期频繁在房地产市场出手，是否意味着其认为低迷的环球房地产市场已经见底？甚至其看好后市？

　　邓浩志说道：“我认为有这个可能。投资品的特征是价格围绕价值波动，涨多了跌，跌多了涨，过去一段时间，国内、香港乃至全球都出现了不动产价格大幅回调的情况。从风险控制角度考虑，价格下行压力已经得到较大的释放。是否即将触底反弹？长实近期的操作是个案还是基于趋势反转的战略调整？可以进一步观察。”

（文章来源：华夏时报）